DEFENDA SEUS DIREITOS

Loading...

segunda-feira, 12 de junho de 2017

MP AL INSTAURA AÇÃO CIVIL PUBLICA CONTRA FALSOS CONDOMINIOS

Parabenizamos o Dr. Antonio Jorge Sodré Valentim de Souza , Promotor de Justiça Titular da 66ª Promotoria de Justiça de Alagoas,   pelo excelente trabalho em defesa do Regime Democrático, do Patrimonio Publico e dos direitos inalienáveis do povo brasileiro ! 

"A Administração Pública que consegue diminuir a desigualdade social, obtém significativa redução da criminalidade. Pensemos nisso" Dr. Antonio Jorge Sodré Valentim de Souza

TRECHOS DA AÇÃO CIVIL PUBLICA 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL DA COMARCA DE MACEIÓ/AL



O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE ALAGOAS, por seu Promotor de Justiça titular da 66ª Promotoria de Justiça da Capital, que este subscreve, no uso de suas atribuições legais, em especial por conta da Resolução do Colégio de Procuradores de Justiça nº 38/2012, que conferiu atribuições judiciais e extrajudiciais à citada Promotoria de Justiça em sede de urbanismo, defesa dos patrimônios artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico do município de Maceió, podendo atuar perante qualquer juízo da Capital, (...) com fundamento no artigo 129, incisos II e III, da Constituição Federal, na Lei Federal nº 7.347/85, no Código de Urbanismo e Edificações da Cidade de Maceió, dentre outros diplomas legais, vem, perante Vossa Excelência, ajuizar:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA 
EM DESFAVOR


Do MUNICÍPIO DE MACEIÓ, pessoa jurídica de direito público interno, REPRESENTADO PELO SENHOR PREFEITO (art. 55, I, da Lei Orgânica do Município de Maceió), EXCELENTÍSSIMO SENHOR PREFEITO (...) , REPRESENTANDO JUDICALMENTE PELO PROCURADOR-GERAL DO MUNICÍPIO DE MACEIÓ, EXCELENTÍSSIMO SENHOR (...) conforme art. 61 da Lei Orgânica do Município de Maceió, PELOS FATOS E FUNDAMENTOS A SEGUIR: 

I – DOS FATOS 

1. A 66ª Promotoria de Justiça da Capital, com base nos diversos processos em tramitação nesta unidade ministerial, que apuram as ocupações irregulares por meio de fechamento de ruas e de fechamento de loteamentos na Cidade de Maceió, resolveu organizar a prova, para fins de ajuizamento da presente ação, colacionado em um único processo, o de nº MP 09.2016.00000250-5, antigo PGJ nº 3878/2013, que tem como interessados o Procurador-Geral da República, Doutor Rodrigo Janot Monteiro de Barros e o ex-Senador Eduardo Matarazzo Suplicy, as peças contidas noutros que versam sobre o tema em questão. 

2. Com efeito, conforme deflui dos autos do Processo MP nº 09.2016.00000250-5, munícipes da cidade de Maceió, em face da conduta “comissiva por omissão” do Poder Público Municipal, arvoraram-se: 

a) Da utilização exclusiva de bens públicos necessariamente destinados ao uso comum, quando do registro dos loteamentos, que passaram a integrar, ato contínuo, o domínio do Município, e

b) De diversas ruas, praças públicas, equipamentos públicos comunitários (a exemplo: de esportes, de lazer e de convívio social), áreas livres e de lazer, equipamentos urbanos, todos de uso comum do povo ou de Domínio Público. 

3. De fato, tamanho é o número de loteamentos fechados e de ruas ocupadas irregularmente na Cidade de Maceió que a 66ª Promotoria de Justiça da Capital os apresenta tão somente a título de amostragem, já que muitos outros se encontram em idêntica situação.

(....) 

4. Deveras, ao ocuparem os citados espaços públicos urbanos, passaram a administrá-los como se deles fossem, instalando cancelas, portões, guaritas, portarias na entrada dos loteamentos ou nos acessos ao bairro ou às ruas, somente permitindo a passagem de pessoas por eles credenciadas, de modo que o ingresso de cidadãos não credenciados só é permitido após prévia, ilegal e constrangedora identificação. 

Verdadeiramente, depois dos fechamentos dessas áreas urbanas e fixação dos respectivos controles de entrada, esses munícipes, por meio de associações, passaram a agir como administradores de condomínio, transformando ao talante desses e, máxime, ao arrepio da lei, o loteamento ou rua, agora fechados, em falsos condomínios residências horizontais, passando a exigir dos moradores o pagamento de contribuições condominiais compulsórias, inclusive patrocinando execução judicial contra alguns deles.

(...) 

8. Deveras, pelo que se observa do ordenamento jurídico ora vigente, inexiste a figura dos loteamentos fechados, que se caracterizam em empreendimentos geralmente concebidos e aprovados perante o município e registrados como loteamento, sendo posteriormente murados, fechados com portões e guaritas e comercializados como condomínios, por iniciativa do loteador ou de munícipes (proprietários dos lotes), em geral por meio de associações de moradores, que ocupam irregularmente as áreas de domínio público que foram automaticamente transferidas para o município, conforme artigo 22 da Lei Federal nº 6.766/79. 

Juridicamente, a 66ª Promotoria de Justiça da Capital entende que não há legislação que ampare essa feição urbanística, ao revés, o que existe, ao fecharem os loteamentos, é a tentativa de locupletação de bens públicos de uso coletivo. 

III – DAS RUAS 

9. Na mesma senda, como já dito acima, há também ocupação irregular de bens públicos de uso coletivo pelos munícipes, com a aquiescência ilícita do Poder Público Municipal, quando do fechamento ininterrupto de ruas da cidade de Maceió, com colocação de grades, portões e instalação de portarias nas calçadas ou sobre estas. 

10. Com efeito, estabelecem o art. 99 do Código Civil, o artigo 6, incisos I e IX, X, XI e 8º, 103, incisos I e II e §§ 1º 2 º, todos da Lei Orgânica do Município de Maceió e o artigo 218 do Código Municipal de Posturas da Cidade de Maceió, verbis: 

“Art. 99. São bens públicos: 
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças; (Omissis);” (Negrito nosso). 

“Art. 6º. Compete ao Município de Maceió:
 I - promover, com a permanente e efetiva participação da comunidade e a colaboração da União Federal e do Estado de Alagoas, a sedimentação e o desenvolvimento de uma sociedade livre, justa e solidária, fundada na cidadania, na dignidade da pessoa humana, nos valores sociais do trabalho, na livre iniciativa e no pluralismo partidário; (Omissis); 
IX - assegurar adequado ordenamento territorial, mediante o planejamento e o controle do uso, do fracionamento, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; 
X - expedir plano diretor destinado a garantir a execução de política racional de desenvolvimento e da expansão urbana, calcada inclusive no ordenamento das fundações sociais das áreas habitadas e em vias de implantação de arruamentos; 
XI - garantir o cumprimento da função social dos espaços urbanos, promovendo meios visando a reduzir e a finalidade extinguir as áreas em condições de não utilização, subutilização ou utilização inadequada, inclusive mediante a instituição de impostos progressivos e programas de parcelamento ou edificações compulsórios; 

(.....) 

“Art. 103. O Município exercerá a polícia administrativa sobre os bens e as atividades das pessoas visando a disciplinar as condutas e a conter comportamentos prejudiciais ao interesse coletivo, cumprindo-lhe exercer o controle, especialmente: I - das edificações, dos parcelamentos urbanos, do uso e da ocupação do solo; (Omissis); 
§ 1º - São atributos do poder de polícia e coercibidade, a discricionariedade e auto executoriedade.
§ 2º - A lei disporá sobre as sanções aplicáveis em razão do exercício do poder de polícia, sempre que ocorrente inobservância das posturas municipais.” 

(....) 

13. Já os bens de uso comum do povo ou de Domínio Público é tão evidente a sua destinação que ao explicá-lo se faz mister incidir em tautologia, já que a designação desta categoria de bens é autoexplicativa. Segundo lição doutrinária, essa categoria de bens compreende "coisas materiais que pertencem ao Estado, mas sobre as quais quisque de populo, anônima e coletivamente, pode exercer direitos de uso e gozo, como, p. ex., os logradouros públicos, praças, jardins, ruas, avenidas. Os bens de uso comum são insuscetíveis de direito de propriedade". [1]. (Negrito nosso). 

14. Temos, assim, que bens públicos de uso comum do povo ou de Domínio Público são os que se destinam à utilização geral pela coletividade, podendo essa, de forma anônima, exercer direitos de uso e gozo, a exemplo, frise-se, das ruas, praças, equipamentos públicos comunitários, parques públicos, estradas, dentre outros, como os rios, os mares, de acordo com o disposto no artigo 99, I, do Código Civil. 

15. Nesta senda, também são bens públicos de uso comum do povo, que passam a integrar o patrimônio do município, desde a data de registro, as vias e as praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto memorial descritivo do loteamento, ex vi artigo 22 da Lei 6.766/1976, c/c o artigo 165, da Lei Municipal nº 5.593/2007, já destacados acima. 

16. Sente-se aqui, ante as linhas acima traçadas, em última razão, o espírito de República, no tocante ao sentimento popular dos bens públicos de uso comum, que pressupõe sempre a isonomia entre a totalidade dos indivíduos. José Afonso da Silva ensina que “público, do latim publicum, quer dizer do povo (populum deu populicum, e daí público)”.

 Lembra Jhering que res publica, como personalidade, na concepção do Estado da época posterior à sociedade gentílica, implica, originariamente, o que é comum a todos: res publicae são as diversas coisas da sociedade pública, às quais todos têm igual direito"[2]

(...) 

17. Assim, os bens de uso comum do povo, como parece óbvio, devem ter sua utilização franqueada a toda população, isonomicamente, sem restrições, pois “nos bens de uso comum do povo, o uso por toda a gente não só se concilia com o domínio público da coisa, como constitui mesmo o fator de sua caracterização”. (Negrito nosso).[3] [4]. 

18. A regra, portanto, é de serem assegurados, para toda população, sempre, livre e franco acesso, além de plena disposição sobre esses bens, sem restrições, sendo o seu uso exclusivo e perene por particulares uma anomalia, que não corresponde à ideia de República. 

19. De caráter absolutamente excepcional, por conseguinte, sua destinação a particulares, que deve obedecer ao regramento da curta duração. Carlos Maximiliano afirma que "consideram-se excepcionais as disposições que asseguram privilégio, palavra esta de significados vários no terreno jurídico. Abrange: a) ... ; b) o gozo e a exploração de propriedades e riquezas do Estado"[5]. 

20. Nas abalizadas palavras de Maria Sylvia Zanella Di Pietro:

 "Os bens de uso comum do povo, tais como as ruas e praças, destinam-se ao uso coletivo. O uso privativo de uma parcela de rua ou praça para realização de comércio de qualquer tipo (venda de frutas, roupas, jornais, etc.) depende de consentimento do poder público, manifestado por meio de autorização, permissão, ou concessão de uso. 

Em regra, em se tratando de bem de uso comum do povo, a autorização e a permissão são as medidas mais adequadas devido ao seu caráter precário. Com efeito, o uso privativo não corresponde à destinação desses bens; eles existem para servir ao uso igual por parte de toda a coletividade. Por isso mesmo, somente devem ser expedidas quando não prejudiquem a destinação principal, que é a livre circulação (negrito nosso). 

E devem ser expedidas em caráter precário, exatamente pela necessidade de sua revogação, a qualquer tempo em que o uso privativo prejudicar a destinação do bem."[6]. 

(....) 

23. Com efeito, conforme é notório na Cidade de Maceió, vários bens públicos de uso comum do povo, frise-se, que se destinam à utilização geral pela coletividade, como, por exemplo, ruas, praças, equipamentos públicos comunitários, inclusive córregos, passaram a ser ocupados irregularmente, ao longo de vários anos, por alguns munícipes, em geral por meio de associações, ao arrepio da lei, ao talante dos ocupantes e algumas vezes com a aquiescência de administradores públicos municipais.

VI – DA OMISSÃO DO PODER PÚBLICO MUNICIPAL 

24. Assevera-se o consentimento de órgãos da administração municipal, ao longo de várias gestões municipais, pelos seguintes motivos: 

a) Omissão na fiscalização de instalação de “loteamento fechado”;  

b) Autorização para fechamento de área urbana, que contém bens públicos, por quem não detinha competência para prática desse ato; 

c) Omissão na fiscalização de fechamento de ruas sem qualquer autorização legal; 

d) Omissão na fiscalização da cessação dos efeitos, quando autorizado o fechamento de rua em caráter temporária ou precário, pelo advento do termo final, e 

e) Omissão na fiscalização de instalações de guaritas e até portarias, resultando, em ato contínuo, no fechamento de rua e de loteamento nos quais estes estão edificados. 

25. Em alto grau, munícipes, em face das razões listadas nas alíneas acima, ao ocuparem irregularmente bens públicos de uso comum do povo, que, aliás, não podem sofrer administração privada por meio de fechamento de loteamentos e logradouros, impedindo e dificultando a entrada de pessoas, impondo uma utilização exclusivamente privada de ruas e praças pelos moradores beneficiados, subtraem diversas áreas públicas de uso comum do povo, colocando-as como áreas de uso privativo de alguns poucos moradores privilegiados, causando prejuízos a interesses difusos urbanísticos, privando a cidade de vias de circulação, áreas verdes e equipamentos públicos, resultando numa diminuição significativa da qualidade ambiental conveniente à qualidade de vida da maioria da população maceioense. 

VII – DA INALIENABILIDADE DOS BENS PÚBLICOS

 26. Do direito romano vem o princípio da inalienabilidade dos bens de uso comum. O Código Civil prevê no art. 100, referindo-se aos bens públicos: " 

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.” 

(...)

28. De fato, não é possível sequer a permissão de direito real de uso de bem público de uso comum do povo, que poderia resultar na sua disfarçada alienação, burlando a lei. Essa exegese se dá por força da inalienabilidade dessa espécie de bem público. 

De nada adiantaria a proteção legal contra a alienação de um bem se nenhuma restrição incidir sobre sua concessão a particulares para uso exclusivo por período indeterminado. 

É que "na realidade não só a venda como concessões privatizam os bens, colocando-os exclusivamente a serviço de uns poucos".[10]. 

Quem não pode alienar um bem não pode conceder direito real de uso gratuito que resulte na privatização. (Negritos nossos). Ubi eadem legis ratio, ibi eadem legis dispositio: "onde se depare razão igual à da lei, ali prevalece a disposição correspondente, da norma referida", diz Carlos Maximiliano.[11].

(...) 

VIII – DA ESTIMATIVA DE VALOR PECUNIÁRIO DECORRENTES DAS OCUPAÇÕES IRREGULARES DE BENS PÚBLICOS DE USO COLETIVO 

29. Ad argumentandum tantum, mesmo estando os bens públicos de uso coletivo fora do comércio, já que sua alienabilidade não é possível, merece destaque o estudo realizado pela arquiteta Maria da Glória Santos Modesto [12], que versa também sobre a dinâmica de privatização dos tecidos urbanos nos loteamentos fechados. 

Observou a referida arquiteta, a partir da análise de 47 (quarenta e sete) empreendimentos na cidade de Maceió, a existência de um total de 733.284.36 m² de áreas pertencentes ao domínio público que foram privatizadas de forma irregular, isso no ano de 2010, conforme pode ser extraído da seguinte tabela por ela identificada: (...) 

Disponívelem: http://www.repositorio.ufal.br/bitstream/riufal/717/1/Dissertacao_MariadaGloriaSantosM odesto_2010.pdf, p. 135

(...) 

Em harmonia ao exposto, é certeiro o que assevera o jurista José Afonso da Silva, ao lecionar que: As prefeituras deverão negar autorização para esse tipo de aproveitamento do espaço urbano, exigindo que se processe na forma de plano de arruamentos e loteamento ou desmembramento, que não se admite sejam substituídos por forma condominial, como se vem fazendo. 

Vale dizer, os tais “loteamentos fechados” juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem distorções e uma deformação.[13]. 

(....) 

37. Ao permitir o controle de ingresso de pessoas em área pública, os munícipes que geram obstáculos, em face da omissão do requerido, investiram-se, ilegalmente, do poder de polícia exclusivo do Estado. 

De fato, em situação como esta, em decisão irreparável, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou inconstitucional lei municipal que outorgou a particular o direito de controlar o acesso de pessoas a loteamento, verbis: 

Nesse sentido: "Por fim, é de cuidar-se da outorga às concessionárias de uso das áreas em questão da obrigação de praticamente as isolar, controlando o ingresso de estranhos em suas dependências, assim substituindo, como dito na inicial, "a vigilância pública pela privada, matéria essa relacionada ao campo da segurança pública, que é da competência exclusiva do Estado, nos termos do disposto no artigo 139 da Constituição Estadual" (f.10), podendo-se indicar como vulnerado também o art. 1º da mesma Carta. "Bem acentuado na manifestação final do Ministério Público que o controle de acesso às áreas de uso comum, "que pressupõe abordagem e exibição de documentos pessoais", é tarefa típica de policiamento preventivo, sequer atribuída ao Município, mas sim ao Estado, que também por isso não poderia delegar direitos que não tem (f.168)..." (Ação Direta de Inconstitucionalidade de Lei nº 056.132.0/7 - Órgão Especial do TJSP, j. 10/11/99, v.u., relator Des. Luis de Macedo).

(....) 

38. Em outras palavras, os munícipes que impedem a circulação dos transeuntes em espaços considerados como bens públicos de uso comum, ao se arvorarem ilegalmente desses, investem-se também do Poder de Polícia decorrente da Segurança Pública pertencente ao Estado de Alagoas, criando uma série de entraves ao direito de ir e vir de todo cidadão às áreas públicas de uso comum da cidade de Maceió, listadas, a título de amostragem, em artículo mais acima.

(...) 

X – DA AFRONTA AO DISPOSTO NO ARTIGO 5º, INCISO XVII, DA C.F.

 40. Embora não seja o objeto da presente ação, impende não olvidar que a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XVII [15], assegura, como direito fundamental, o direito pleno de liberdade de associação e o inciso XX do mesmo dispositivo impõe a proibição do dever de associar [16].

 41. Para Uadi Lammêgo Bulos, o referido inciso XX é uma cláusula de “(...) liberdade negativa de associação. Contém a ideia de que o direito de associação assegura à pessoa a liberdade de não ingressar em nenhuma associação contra a sua vontade, nem tampouco manter vínculo de permanência.”[17]. 

42. Já para o festejado constitucionalista português Jorge Miranda, o direito de associação possui múltiplas dimensões, podendo ser positivo ou negativo. 

É negativo enquanto: “O direito de não ser coagido a inscrever ou permanecer em qualquer associação, ou pagar quotizações para associação em que não esteja inscrito..”[18].

43. De fato, muitos dos fechados loteamentos e arruamentos da cidade de Maceió, por meio de associações, têm imposto aos proprietários e aos moradores o dever de se associar, sob pena, de não o fazendo, sofrerem tratamento discriminatório, já que alegam que em nome da manutenção dos ilegais serviços de vigilância e restrição de ingresso de pessoas nas áreas públicas fechadas têm despesas pecuniárias. 

Isto é claramente um abuso e uma arbitrariedade que certamente deixará de existir quando a legalidade voltar a imperar, vale dizer, quando da ordem Judicial de abertura de todos fechados loteamentos e de ruas fechadas da cidade de Maceió. 

53. De fato, não é possível o fechamento de um loteamento. Fechado pode ser o condomínio, que como já visto possui feição urbanística distinta. Assim, editados os artigos 211 usque 225 e, por conseguinte, toda a Subseção VIII, da Seção IV, do Capítulo IV, do Código de Urbanismo e Edificações de Maceió, Lei Municipal nº 5593/2007, com o fim de regularizar o fechamento de tal espécie de parcelamento do solo para fins urbanos, a citada Subseção VIII do diploma legal em análise, ressente-se, inexoravelmente, de inconstitucionalidade e de afronto ao ordenamento jurídico federal citado acima. 

54. Portanto, a 66ª Promotoria de Justiça da Capital assevera que lícita não é a legislação que venha, em sentido diametralmente oposto ao regramento da Lei Orgânica do Município de Maceió e aos diplomas legais invocados, permitir que se altere a destinação de áreas institucionais e demais aparelhamentos urbanos, integradas ao domínio público do município, que devem estar ao dispor da coletividade, para, com o fechamento do loteamento, beneficiar pequena parcela da sociedade em detrimento de toda comunidade, que ficará subtraída do uso de tais bens de uso comum, além de ter cerceado o seu direito de livre trânsito. 

55. Verdadeiramente, tais disposições, artigos 211 a 225 do Código de Urbanismo e Edificações da Cidade de Maceió, em seu conjunto, formam uma burla, uma tentativa de desafetação de bens públicos juridicamente inalienáveis (Código Civil de 1916, art. 67; Código Civil de 2002, art.100). 

56. De fato, a conduta do Município, ao consentir no fechamento de loteamento nos termos das disposições em exame, desafia o comando do artigo 17 da Lei 6766/79. Referido dispositivo legal proíbe qualquer tipo de alteração de destinação de áreas institucionais e verdes após a aprovação do loteamento, ao dispor:

“Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta lei.” 

57. Assim, ao permitir o uso de áreas públicas por associação de moradores, o Município contraria a proibição emanada da lei federal e por esta razão padece do vício insanável da ilegalidade.

(....) 

64. Diante da indisponibilidade do direito em debate, a 66ª Promotoria de Justiça da Capital requer ainda a dispensa da designação de audiência de conciliação, nos termos do artigo 319, VII do Código de Processo Civil. 

65. Dá-se o valor estimado à causa de R$ 366.642.180,00 (trezentos e sessenta e seis milhões, seiscentos e quarenta e dois mil e cento e oitenta reais), para efeitos legais. 

Nestes termos, Pede deferimento. 

Maceió, 11 de abril de 2017. 

Antonio Jorge Sodré Valentim de Souza 

Promotor de Justiça da 66ª Promotoria de Justiça 

domingo, 28 de maio de 2017

TJ RJ EFICACIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS - LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO

 A Constituição Federal e o Código Civil não obrigam as pessoas a se associarem ou a permanecerem associadas :

(...) de acordo com o artigo 5º, inciso II da Constituição Federal, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.  Não existe nenhum dispositivo legal que obrigue o proprietário de imóvel situado em logradouro público, no qual foi criada associação de moradores, a se filiar ou permanecer filiado e, pelo contrário, a própria Magna Carta no artigo 5º, inciso XX estabelece que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. O mesmo artigo 5º, inciso XVII, estabelece ser “... plena a liberdade de associação para fins lícitos...”.


APELAÇÃO N° 0013614-81.2007.8.19.0209
Apelante
1: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS DO LOTEAMENTO VILLAGE MARAPENI
Apelante 2: CURADORIA ESPECIAL, na defesa dos interesses de OSVALDO VITELLI COGO Apelados: OS MESMOS
Origem: Juízo de Direito da 3ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca/RJ.
Relator: DES. JOSÉ ACIR LESSA GIORDANI

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança efetuada por associação de moradores. Sentença que julgou improcedente o pleito autoral, bem como declarou nulo o estatuto social da associação. Ausência de compulsoriedade apta a obrigar o réu a se associar. Contribuições que podem ser vertidas em caráter voluntário, mas não coercitivo. Matéria que, embora sumulada neste Egrégio Tribunal de Justiça (Súmula nº 79), revela-se como inconstitucional. Ofensa ao comando do artigo 5º, XX, da Constituição Federal. Precedentes.
Julgado em questão que se revela contrário a entendimento do Superior Tribunal de Justiça, adotado pelo rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil/1973, atual artigo 1.036 da legislação processual civil. Declaração de nulidade do estatuto social que deve ser decotada da sentença, posto que ultra petita. Honorários advocatícios e honorários de sucumbência em favor da Defensoria Pública. Diferenciação. Apesar da impossibilidade de percepção de honorários advocatícios pelo exercício da curatela especial, são devidos à Defensoria Pública, enquanto instituição, os honorários advocatícios decorrentes da regra geral de sucumbência, o que ora se arbitra em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º do Novo Código de Processo Civil, a ser revertido em prol do CEJUR – DPGE.
PARCIAL PROVIMENTO AO 1º APELO. PROVIMENTO DO 2º APELO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO N° 0013614-81.2007.8.19.0209 2 ACÓRDÃO Vistos, discutidos e examinados estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em dar parcial provimento ao recurso da 1ª apelante, e provimento ao 2º apelo, nos termos do voto do Relator. VOTO DO RELATOR Trata-se de ação ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS DO LOTEAMENTO VILLAGE MARAPENDI em face de OSVALDO VITELLI COGO, objetivando a cobrança por prestação de serviços de segurança, conservação das partes de uso coletivo, além de serviços administrativos. Narra a inicial, em síntese, que a parte autora é uma associação de moradores sem fins lucrativos, com estatuto devidamente anotado junto ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas, sendo as despesas rateadas entre todos os proprietários dos imóveis situados no âmbito da associação, através de uma contribuição a ser paga até o dia 20 (vinte) de cada mês, sob pena de imposição de multa de 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% (um por cento ao mês). Acresce que o réu, embora proprietário de imóvel no local, encontra-se inadimplente com diversas contribuições desde novembro de 2003, totalizando o débito de R$ 31.521,30 (trinta e um mil, quinhentos e vinte e um reais e trinta centavos). Pugna o recebimento das contribuições em atraso, bem como as que se vencerem no curso da demanda, na forma do artigo 290 do Código de Processo Civil/1973. Designada a realização da audiência de conciliação prevista no artigo 277 do Código de Processo Civil/1973, infrutíferas foram as várias tentativas de citação e intimação da parte ré, o que veio a ser determinado através expedição de edital (pastas 000439, 000444 e 000466). Decretação da revelia do réu e nomeação de Curador Especial, conforme decisão constante na pasta 000487. Conforme pasta 000489, argui o réu, em sede preliminar, a nulidade da citação e a incompetência do juízo, contestando, por negativa geral, os fatos narrados na petição inicial, na forma do artigo 302, parágrafo único, do Código de Processo Civil/1973.
A sentença (pasta 000514) foi proferida com o seguinte dispositivo, verbis: “... Ante ao exposto:
(i) Julgo improcedente o pedido e condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais, mas deixo de condená-la ao pagamento de honorários advocatícios à Defensoria Pública pelo exercício da Curadoria Especial, já que esta tem obrigação institucional remunerada pelo subsídio do cargo.
 (ii) Declaro nulo o estatuto social da Associação dos Proprietários de Imóveis do Loteamento Village Marapendi, Inscrita no CNPJ sob o n ° 01.921.165/0001-69.
 Oficie-se ao Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro para que promova, em entendendo cabível, ação de dissolução da associação civil na forma prevista no art. 670 do CPC de 1939. Remetam-se cópias dos principais atos processuais, inclusive a presente sentença.
Sentença lavrada, assinada e registrada em meios eletrônicos. Publique-se. Transitada em julgado, aguarde-se por seis meses Iniciativa de cumprimento da sentença. Em caso de inércia, remetam-se os autos à Central de Arquivamento.”
Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação que, tempestivo e preparado (pasta 000530), foi recebido nos seus regulares efeitos (pasta 000531).
Em suas razões recursais (pasta 000520), aduz que a obrigatoriedade do apelado ao pagamento do rateio mensal não advém do fato de o empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ou de estar o não obrigado o apelado a ele se associar, e sim de que o rateio traz benefícios a todos aqueles que moram ou têm propriedade no local.
 Pugna a reforma do julgado, a fim de que o apelado seja condenado ao pagamento das cotas vencidas e vincendas enquanto durar a obrigação ou, no caso de ser mantida a improcedência, que seja anulada a sentença na parte que declarou nulo o estatuto social da associação-apelante por configurar julgamento extra petita.
A Curadoria Especial interpôs recurso de apelação (pasta 000533) pugnando a reforma da sentença tão somente no que tange à ausência de condenação ao pagamento dos honorários sucumbenciais pela parte autora, estes a serem revertidos em prol do CEJUR-DPGE. Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, conforme pastas 000541 e 000556.
É o relatório.
Passo ao voto.
Presentes as condições recursais (legitimidade, interesse e possibilidade jurídica) e os pressupostos legais (órgão investido de jurisdição, capacidade recursal das partes e regularidade formal, forma escrita, fundamentação e tempestividade), as apelações devem ser conhecidas.
Cuida-se de ação de cobrança ajuizada por sociedade civil, ao argumento de que a parte ré se utiliza dos serviços da associação e não paga as contribuições mensais.
 A Constituição Federal e o Código Civil não obrigam as pessoas a se associarem ou a permanecerem associadas. É incontroverso que a parte ré possui residência em área abrangida pela associação autora.
No entanto, de acordo com o artigo 5º, inciso II da Constituição Federal, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
 Não existe nenhum dispositivo legal que obrigue o proprietário de imóvel situado em logradouro público, no qual foi criada associação de moradores, a se filiar ou permanecer filiado e, pelo contrário, a própria Magna Carta no artigo 5º, inciso XX estabelece que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
O mesmo artigo 5º, inciso XVII, estabelece ser “... plena a liberdade de associação para fins lícitos...”. Inegavelmente que a área onde se encontra constituída a associação é uma rua, bem público e de uso comum do povo, e se alguns moradores, por questão de comodidade, segurança ou outro motivo qualquer, desejam fechar ruas e praças, não podem obrigar que os demais proprietários ou moradores de imóveis participem do rateio das despesas. A pessoa que desejar maior segurança deve optar por residir em residência instituída em regime de condomínio que, constituído nos moldes da Lei nº 4.591/64 e artigo 1.336, inciso I do Código Civil, será obrigada a contribuir para as despesas condominiais.
Ressalte-se que a matéria é sobejamente conhecida deste E. Tribunal e este veio – e mesmo vem – entendendo que cobranças como as que geraram o presente processo eram factíveis; e tanto assim o é que inclusive editou Súmula própria, de nº 79, que diz respeito ao tema. Sucede que, desde os idos de setembro de 2011, o Superior Tribunal de Justiça entendeu em sentido diverso, dando pela inconstitucionalidade da referida cobrança, na esteira da decisão proferida pelos Ministros da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal em 20.09.11, nos autos do RE 432106 - RJ, cujo Relator foi o Ministro Marco Aurélio. Com efeito, a cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condôminos, nos termos da Lei, afronta o art. 5º, XX, da CF/88, que estabelece que ninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado. Por outro lado, não se discute que diversos outros serviços eventualmente prestados pelas associações podem ser a justificativa da instituição de uma contribuição, sim, mas essa teria que ser sempre voluntária, dependente de adesão e não, como ocorre no presente caso, compulsória. Fato é que a pretensão da associação apelante não encontra correspondência ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema. Exemplifica-se o afirmado através do Informativo de 23.03.2015, referente ao REsp 1280871 e 1439163, sob o rito dos recursos repetitivos, como segue:

RECURSO REPETITIVO Associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.
 Por maioria, o colegiado acompanhou o voto divergente do ministro Marco Buzzi. Ficaram vencidos os ministros Villas Bôas Cueva, relator, e Moura Ribeiro. A tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos. Moradores condenados. Os recursos foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos.
A primeira instância os condenou a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois ela presta serviços comuns que beneficiam a todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.
No STJ, os proprietários alegaram violação ao direito de livre associação. Os ministros deram provimento aos recursos para julgar improcedentes as ações de cobrança.
De acordo com Marco Buzzi, o problema tratado nos recursos – que já foi enfrentado pelo STJ – exige reflexão sobre três questões: liberdade associativa, inexistência de fato gerador de obrigação civil e vedação ao enriquecimento sem causa. Lei ou contrato.
Para o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes.
No ordenamento jurídico brasileiro, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, não atua nenhuma dessas fontes, afirmou.
De acordo com o ministro, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.
Segundo Buzzi, o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação. Sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.

Vale trazer julgados sobre a questão de nosso Egrégio Tribunal:

ACÓRDÃO - 0029367-18.2015.8.19.0203 – APELAÇÃO - Ementa - FERNANDO FERNANDY FERNANDES - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL – AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI Nº 4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O DEMANDADO TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO. PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73. JULGAMENTO MONOCRÁTICO PELO RELATOR COM FULCRO NO ART. 932, IV, B, DO CPC. POSSIBILIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Data de julgamento: 26/10/2016. Data de publicação: 31/10/2016. ACÓRDÃO 0015062-87.2010.8.19.0208 - APELAÇÃO Ementa MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - OITAVA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES MENSAIS. INADIMPLÊNCIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. REFORMA.
1. Ação de cobrança de contribuições mensais promovida por associação de moradores.
 2. Ausência de comprovação no processo de que o proprietário do imóvel tenha aderido à associação.
3. A jurisprudência contemporânea já convergia no sentido de ser inviável a cobrança compulsória de taxas condominiais de manutenção ou de qualquer outra espécie a proprietários de imóveis que não sejam associados nem tenham aderido ao ato que fixou o encargo, tendo o STJ, em maio de 2015, em julgamento de recurso representativo de controvérsia firmado a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp. 1439163).
4. Não há como deixar de reconhecer que a participação compulsória em associação fere a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, em seu art. 5º, incisos II e XX.
5. De fato, ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado, ainda que a associação de moradores objetive a prestação de serviços em benefício dos associados.
6. Noutro passo, de certo que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.
7. Declaração prestada pela segunda ré em audiência que não configura contradição com as alegações de que não se associou, mas sim indicam a intenção da moradora de agora associar-se e assim, passar a efetuar os pagamentos regulares; ou seja, apontam para o fato de que até então essa livre associação/anuência não existia.
8. O STJ, no julgamento do REsp. 1.020.186-SP, entendeu que moradora não associada, mas que pagou voluntariamente até determinado ano, não estava obrigada ao pagamento, forte no postulado de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.
 9. À semelhança do julgado citado, o fato de os réus terem efetuado o pagamento das cotas por 18 anos, após o que cessaram, não importa reconhecer a associação dos mesmos, mormente quando não há qualquer documento nos autos que assim indique; logo, que estariam obrigados ao pagamento das contribuições. 10. Pretensão autoral que não pode ser acolhida. Reforma da sentença. 11. Litigância de má-fé não configurada.
12. Ônus sucumbenciais invertidos.
13. Provimento do recurso. Data de julgamento: 25/10/2016. Data de publicação: 27/10/2016. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO N° 0013614-81.2007.8.19.0209 9
No que tange ao fato de ter o juízo sentenciante, ex officio, declarado nulo o estatuto social da associação de moradores, verifica-se que não houve qualquer pedido do 2º apelante/apelado nesse sentido, revelando-se o julgamento ultra petita e não extra petita como alegado pela 1ª apelante/apelada, uma vez que foi além do pedido, concedendo ao demandado mais do que o requerido, o que impõe o decote do excesso para se afastar a declaração de nulidade do ato constitutivo da associação.
 Finalmente, deve ser reformada a sentença no tocante à ausência de condenação da parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor da Defensoria Pública. De fato, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não são devidos honorários advocatícios à Defensoria Pública, no exercício da curatela especial, uma vez que essa função faz parte de suas atribuições institucionais.
 No entanto, apesar da impossibilidade de percepção de honorários advocatícios pelo exercício de sua função institucional, são devidos à Defensoria Pública, enquanto instituição, os honorários advocatícios decorrentes da regra geral de sucumbência, o que ora arbitro em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º do Novo Código de Processo Civil. Confira-se:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CURADORIA ESPECIAL EXERCIDA PELA DEFENSORIA PÚBLICA. DESEMPENHO DE FUNÇÃO INSTITUCIONAL. HONORÁRIOS NÃO DEVIDOS. DIFERENCIAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. DIREITO DA DEFENSORIA PÚBLICA SALVO NA HIPÓTESE EM QUE PARTE INTEGRANTE DA PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO, CONTRA A QUAL ATUA. SÚMULA 421 DO STJ.
1. A Constituição da República, em seu art. 134, com vistas à efetividade do direito de defesa, determinou a criação da Defensoria Pública como TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO N° 0013614-81.2007.8.19.0209 10 instituição essencial à Justiça, tendo-lhe sido atribuída a curadoria especial como uma de suas funções institucionais (art. 4º, XVI, da LC 80/1994).
2. A remuneração dos membros integrantes da Defensoria Pública ocorre mediante subsídio em parcela única mensal, com expressa vedação a qualquer outra espécie remuneratória, nos termos dos arts. 135 e 39, § 4º da CF/88 combinado com o art. 130 da LC 80/1994.
 3. Destarte, o defensor público não faz jus ao recebimento de honorários pelo exercício da curatela especial, por estar no exercício das suas funções institucionais, para o que já é remunerado mediante o subsídio em parcela única.
4. Todavia, caberá à Defensoria Pública, se for o caso, os honorários sucumbenciais fixados ao final da demanda (art. 20 do CPC), ressalvada a hipótese em que ela venha a atuar contra pessoa jurídica de direito público, à qual pertença (Súmula 421 do STJ).
5. Recurso especial não provido.
(REsp 1201674/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em 06/06/2012, DJe 01/08/2012).
Pelas razões expostas, voto no sentido de que seja dado parcial provimento ao recurso da parte autora, tão somente para afastar a declaração de nulidade do estatuto social, e dado provimento ao recurso da parte ré para condenar a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em valor correspondente a 10 % (dez por cento) do valor da causa, em favor da Defensoria Pública, a ser revertido em prol do CEJURDGPE.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
JOSÉ ACIR LESSA GIORDANI
DESEMBARGADOR RELATOR

TJ RJ IMPOSSIBILIDADE COBRANÇA - Superação do entendimento consolidado no verbete sumular de n.º 79 desta Corte Estadual. Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente.

 ASSOCIAÇÃO DE MORADOR NÃO É CONDOMINIO - NÃO PODE COBRAR

Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente

Versão para impressão
0026412-69.2010.8.19.0209 - APELAÇÃO
 

Des(a). PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS - Julgamento: 02/05/2017 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL
 
Apelação Cível. Ação de cobrança. Condomínio de fato ou atípico. Associação de moradores. Cobrança de valores a título de cotas comuns de contribuição social de quem não se associou. Impossibilidade. Superação do entendimento consolidado no verbete sumular de n.º 79 desta Corte Estadual. Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente. Inexistência de comprovação de qualquer vínculo formal entre as partes, eis que não há prova robusta da adesão dos proprietários do imóvel à associação de moradores, bem como da utilização pela parte ré dos serviços por ela prestados. Orientação do STF no sentido de ser inexigível a cobrança de taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória pelas associações de moradores ao particular não associado. Entendimento corroborado pelo STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (REsp 1439163/SP). Princípio da liberdade e direito à livre associação. Teor do ar. art. 5º, II e XX, Constituição Federal. Ilegitimidade da cobrança. Reforma da sentença para julgar improcedente o pedido autoral. Precedentes jurisprudenciais do STF, STJ e desta Corte. PROVIMENTO DO RECURSO, na forma do art. 932, IV, b), do CPC/2015.
 
INTEIRO TEOR
Decisao monocratica - Data de Julgamento: 02/05/2017 (*)




 

FARSA NA GRANJA COMARY



A Defesa Popular tem comprovado que o golpe dos falsos condomínios é um negócio trilionário e muitos empreendimentos que são implantados na moldura de "condomínios" em verdade são criados especialmente para supervalorizar o m² do empreendimento e assim enganar os adquirentes que no local existe um condomínio, com toda a infraestrutura necessária prevista na lei afirmando se tratar de um investimento seguro, rentável e compensador.

Estes loteamentos, falsamente chamados de condomínio, na verdade são bairros urbanos desmembrados em lotes urbanos que foram ilegalmente fechados ou tiveram a autorização de fechamento em face da conivência com prefeituras, para poder cercar o local e assim supervalorizar o investimento, sendo certo que se o interessado adquirir, a mesma área ou lote fora dos muros do falso condomínio, o fará pela metade ou um terço do preço daqueles terrenos do falso condomínio.

Em verdade o empreendedor, loteador ou vendedor, ao travestir o loteamento urbano como condomínio, ao vender e fechar o negócio com o comprador embute nos contratos, obrigações para pagamento de associação de moradores e mediante uma (venda casada), o incauto firma termo de compromisso e de filiação compulsória à associação que cobrará taxas para terminar a obrigação do loteador. A falsidade chega ao ponto de afirmar que o contrato padrão prevê a associação compulsória do comprador, isso é um crime contra as relações de consumo, falsidade ideológica e violação à Constituição Federal.
 
 
Este foi o caso do Loteamento da Granja Comary , onde milhares de lotes foram vendidos ilegalmente como se fossem "frações ideais" de CONDOMINIO INEXISTENTE

AS FRAUDES NOS CARTORIOS DE IMOVEIS INQUINARAM DE NULIDADE TODAS AS MATRICULAS DESTES LOTES  - DA GLEBA 6 ATÉ A GLEBA 15 , INCLUSIVE

POR FORÇA DO DECRETO LEI 58/37 TODAS AS RUAS DA GRANJA COMARY SÃO

RUAS PUBLICAS , MAS ESTÃO ILEGALMENTE FECHADAS POR OMISSÃO DAS AUTORIDADES

ENQUANTO ISTO, OS MORADORES SÃO COBRADOS ILEGALMENTE POR MEIO DE

ASSOCIAÇÃO "AVOCO" CRIADA POR "SUGESTÃO DE JUIZ" SÓ PARA "REAVER"

O CNPJ QUE FOI CANCELADO PELA RECEITA FEDERAL E QUE NAO PODE SER DADO

PORQUE NÃO EXISTE CONDOMINIO COMARY "GLEBA" NENHUM !

E TUDO NÃO PASSOU DE UMA GRANDE FARSA E FRAUDE !

JUIZ E CARTORIO NEGAM PEDIDO DE REGISTRO DE CONVENÇÃO

PORQUE NAO PODE TER CONDOMINIO SOBRE RUAS PUBLICAS DE USO COMUM DO POVO

ESTE É O ENTENDIMENTO PACIFICO DO STF E DO STJ .

CONFIRA ABAIXO SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO QUE NEGOU , PELA 3A VEZ O PEDIDO DE REGISTRO DE CONDOMINIO  COMARY  GLEBA 6 :

Nesse documento, devem estar demonstrados a legitimidade de constituição da entidade, a licitude do objeto, os direitos e deveres dos condomínios. A partir da constituição do condomínio é que torna legítima a cobrança da taxa condominial.

Pelo exposto, ACOLHO A PRESENTE DÚVIDA a fim de indeferir o pedido de registro da Convenção do Condomínio Comary Gleba 6 na forma da fundamentação supra.
Publique-se e intimem-se.Ciência ao Ministério Público.
Teresópolis, 30/10/2013.
 Alberto Republicano de Macedo Junior - Juiz de Direito


Processo: 0003544-56.2010.8.19.0061

 

 
TRANSITADO EM JULGADO
  
Classe/Assunto: Dúvida - Consulta / Registro de Imóveis

Requerente: CARTORIO DO 1º OFÍCIO DE JUSTIÇA DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

Interessado: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA 6
 





Trata-se de procedimento através do qual o Delegatário do 1º OFÍCIO DE JUSTIÇA DA


COMARCA DE TERESÓPOLIS-RJ , nos termos do art. 198 da lei de Registros públicos - Lei nº


6.015/73, suscita dúvida no tocante ao requerimento de registro de Convenção Condominial do

Condomínio Comary Gleba 6.

Alega o suscitante às fls. 02 a impossibilidade de proceder ao registro requerido por Luiz Sergio

Bouhid, eis que há discussão no âmbito administrativo e judicial a respeito da natureza jurídica do

Condomínio Comary Gleba 6 e dos demais condomíniuos existentes em outras glebas do Comary.

A inicial veio instruída com os documentos de fls. 03/42.

Às fls. 45/60 consta petição do Condomínio Comary Gleba 6 pleiteando o registro da Convenção  do aludido Condomínio e juntando os documentos de fls. 61/580.

Promoção do Parquet às fls. 582/583 e 588/663.

É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR.

Assiste razão ao Suscitante da dúvida.

Com efeito, não se está aqui discutindo a natureza jurídica do denominado Condomínio Comary Gleba VI, mas tão somente se este pode obter o registro de sua Convenção Condominial.

O Estado, em sentido lato, quando se omite quanto a seu dever de prestar segurança a seus cidadãos, se omite quanto a preservação das vias públicas, quanto a limpeza e coleta de lixo na maior parte dos logradouros, notadamente naqueles mais afastados, isto quando não se omite também quanto aos demais serviços públicos, autoriza a criação de associações de moradores para suprir a falta da atuação da administração pública no local.

A manutenção de algumas praças e outros poucos serviços não pode servir de supedâneo para que alguns cidadãos, associados em razão de um ou vários interesses comuns, obriguem toda a coletividade da localidade a arcar com pagamento ao qual não anuiu, se tais serviços não são
 
 



 LAGO COMARY - PATRIMONIO PUBLICO DE USO COMUM DO POVO,

destinados a conferir-lhes conforto, tranqüilidade e segurança, eis que, poderão prestados diretamente pela administração pública.

Nesse diapasão verifica-se que há em curso Inquérito Civil nº 702/2007 instaurado pelo MInistério Público que possui como escopo a regularização urbanística da ocupação conhecida como gleba VI da Granja Comary, justamente por força das fortes dúvidas que incidem sobre a real natureza jurídica daquela localidade.

A convenção é o que institui o condomínio.

Nesse documento, devem estar demonstrados a legitimidade de constituição da entidade, a licitude do objeto, os direitos e deveres dos condomínios. A partir da constituição do condomínio é que torna legítima a cobrança da taxa condominial.

O Código Civil, instituído pela Lei n 10.406, de 10 de Janeiro de 2002, inovou o ordenamento

jurídico ao reger o tema no Capítulo "Do Condomínio Geral", com maior detalhamento e com toda

abrangência necessária.

Um dos elementos de maior destaque, é relativo ao tema a ser debatido, qual seja, os Deveres

dos Condôminos, aos quais o Código Civil assim regulamenta:

"São deveres do condômino (art. 1335, CC): I - contribuir para as despesas do condomínio na

proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar

obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada,

das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a

edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes".

Em relação a esses deveres, pairam dúvidas quanto à obrigatoriedade da Taxa Condominial para os Condomínios ainda Irregulares e daí surge a impossibilidade de Registro da Convenção
condominial se ainda há evidentes questionamentos acerca da Gleba VI da Granja Comary.

Autorizar-se o registro seria autorizar o suposto condomínio, cuja natureza jurídica, repita-se, ainda está em discussão, a cobrar cotas condominiais de seus supostos condôminos, o que não
pode ter a chancela do Poder Judiciário.

Pelo exposto, ACOLHO A PRESENTE DÚVIDA a fim de indeferir o pedido de registro da

Convenção do Condomínio Comary Gleba 6 na forma da fundamentação supra.

Publique-se e intimem-se.

Ciência ao Ministério Público.

Teresópolis, 30/10/2013.
 Alberto Republicano de Macedo Junior - Juiz de Direito

SALTEADORES URBANOS

OPINIÃO DE QUEM ENTENDE

Des. Antonio Carlos Malheiros TJ/SP

O Ilustre Desembargador Antonio Carlos Malheiros do TJSP há tempos em palestras realizadas juntamente com o nosso especialista Dr. Roberto Mafulde já advertia que não se compreende de onde nasce a ideia de que mera associação de moradores possui poderes sobre o morador para impor obrigações à quem dela não participa. E ainda afirmava que estas organizações deverão devolver todo o dinheiro arrecadado indevidamente e em dobro.



VITÓRIA SOBRE OS SALTEADORES URBANOS

LOTEADOR DE COTIA VENCE ASSOCIAÇÃO NA JUSTIÇA E MOSTRA A ILEGALIDADE DESTES FALSOS CONDOMÍNIOS

Publicado em Terça, 09 Maio 2017 19:29 - Defesa Popular

O especialista Dr. Roberto Mafulde interpretou a situação atual destes loteamentos falsamente chamados de condomínios e de sentenças que penhoram e desalojam familias, das vitimas nos seguintes termos :


Senhor Presidente!

Após muitas batalhas jurídicas no sentido de tentar convencer alguns inarredáveis magistrados de Cotia, que as associações de moradores não podem ser equiparadas aos condomínios de Direito e que na verdade elas agem como salteadores urbanos e que as decisões que condenam os moradores que nada contrataram, são sentenças que não possuem respaldo jurídico algum, pois, não estão amparadas ou justificadas em leis, nem mesmo amparadas por um único artigo de lei, agora resta comprovada a tese esposada nestas discussões, porém alguns magistrados, ainda insistem em impor obrigações à quem nada contratou..

As decisões que condenam moradores de bairros ou loteamentos a pagarem o que não contrataram em termos jurídicos, são sentenças hostis e absolutamente "unipessoais" e pior ainda, quando se observa em algumas das decisões que possuem o "ranço" ditatorial", vez que, além de julgar errado ainda aplicam neologismos e ao final "tomam" a residência ou os bens das famílias, jogando-as na rua, penhorando o seu único teto familiar, apenas para se regozijar do poder e fazer frente à esse absurdo jurídico de condenar alguém à fazer o que a lei não manda.

Muitas foram as discussões com julgadores visando demonstrar que as ações que discutem direito pessoal ou dividas simples, não podem atingir o imóvel residência dos moradores, pois não se trata de dívidas reais mas sim de uma PSEUDA E NÃO COMPROVADA "alegação" de dívida não pode atingir os bens considerados pela LEI como sendo IMPENHORÁVEIS.

Esta sem dúvida foi a maior batalha que tivemos de enfrentar neste anos, envolvendo embates e discussões em vários setores do poder judiciário.

Porém a vitória ao final foi alcançada para a sociedade civil brasileira, pois, a maioria dos magistrados finalmente já está se curvando ao entendimento superior (STJ) que é originário dos estudos jurídicos apresentados ao Ilustre Ministro Ricardo Villas Boas Cuevas que culminou com a edição do TEMA 882 com vinculação nacional.

Existem também alguns casos que excedem os limites da permissividade e os limites do direito democrático, alguns agentes arbitrários obrigam o cidadão a fazer o que a lei não manda.

A questão é tão grave que já estão sendo concluídos estudos para que os operadores do Direito se empenhem para fazer cessar o constrangimento imposto por magistrados às familias que tiveram seus móveis leiloados e entregues para estas organizações.

Tenho por critério jurídico que a maioria dos magistrados são pessoas cultas e treinadas para julgar corretamente e de forma imparcial, porém na prática o que se tem constado é que alguns Juízes agem de forma unipessoal sem o respaldo da lei, e tomam de forma arbitrária as residências das vitimas destes "falsos condomínios", apenas para fazer frente às "pseudas dívidas" e ao final, não assumirem que suas decisões foram erradas, devolvendo às famílias os imóveis que foram arbitrariamente tomados devem responder civilmente por seus atos administrativos;

- Em verdade estes julgadores divorciados das leis, deveriam responder pessoalmente com seu patrimônio por "perdas e danos morais" arcando às suas próprias expensas pela indenização destas famílias que graças à esta postura perderam as suas casas e seus bens e foram jogadas na rua de forma autoritária, arbitrária, ilegal dolosa e inconstitucional algumas até com força policial obrigando pessoas honestas a se humilharem e serem envergonhadas perante a sociedade local.
CPC
Art. 143. O juiz responderá, civil e regressivamente, por perdas e danos quando:
I - no exercício de suas funções, proceder com dolo ou fraude;
II - recusar, omitir ou retardar, sem justo motivo, providência que deva ordenar de ofício ou a requerimento da parte.

Era o que havia ser comentado sr. Presidente da Defesa Popular .



------------------------ VITORIA DA SOCIEDADE CIVIL --------------------------------
LOTEADOR GANHA DE FALSO CONDOMINIO QUE SE APROPRIOU DO LOTEAMENTO LOS ALAMOS , EM COTIA - SP
A Defesa Popular foi procurada por um loteador e empreendedor, muito conhecido na Região de Cotia pois estava sendo processado por uma associação de moradores que se apropriou de um bairro inteiro e assim, cobrando uma verdadeira fortuna da vítima, trouxe mais um desafio para o especialista sobre uma questão realmente atípica que ao final só vem a demonstrar, a avidez das associações e de algumas administradoras de condomínio, pelo dinheiro fácil pois na verdade estas organizações visam o enriquecimento ilícito.

Sendo a vitima, um conhecido loteador foi processado pela associação que atua no loteamento por ele idealizado, ou seja, foi ele quem criou o loteamento "Los Alamos", foi ele quem registrou o empreendimento na Prefeitura, foi ele quem desmembrou os lotes e o fez, sob os moldes do decreto lei n. 58, ou seja, um loteamento comum (urbano).

Assim este cidadão possuindo vários lotes naquele empreendimento, foi vitima de processo judicial de cobrança de taxas, ou seja, a associação de moradores local tomada pela sensação de impunidade, vislumbrando usar a Justiça para tomar vários lotes do próprio loteador, numa atitude reprovável no Direito brasileiro viu seus intentos irem por água abaixo quando foram condenados em face da ilegalidade de suas cobranças.

Como todos sabem, a maioria dos loteamentos em verdade são urbanos e sofrem uma verdadeira maquiagem feita pelas associação de moradores, em geral com a conivência de prefeituras que criminosamente fecham os olhos para este desmando do direito público e permitem o fechamento dos espaços públicos, construção de portarias ilegais, que visam impedir a entrada das pessoas, privatizando os espaços, logradouros, praças e áreas públicas, tornando-as particulares.

Porém esses prefeitos continuam arrecadando o IPTU, esta postura irresponsável destes prefeitos, favorecem os correios que agradecem, a Policia que não precisa prestar segurança preventiva nestes bairros, as concessionárias publicas de serviços agradecem igualmente, pois não têm gastos e por ai a fora.... inclusive a criminalidade aumenta em face da chamada ("fita dada").

Esta postura vergonhosa e ilegal, aliás deplorável em feudalizar áreas publicas deveria ser combatida com máximo rigor pelo poder judiciário e pelo Ministério publico, vez que loteadores e empreendedores com o apoio de prefeitos e politiqueiros criam verdadeiras armadilhas para os incautos adquirentes de imóveis, que ao final, são as vítimas destas organizações que culminam por tomar os bens de quem adquiriu lotes ou residências nestes bairros "tomados", acreditando que ali existia um condomínio verdadeiro.

 

 

FALSO CONDOMINIO SARP É OBRIGADO A DEVOLVER DINHEIRO COBRADO ILEGALMENTE DOS MORADORES NAO ASSOCIADOS SP - AÇÃO CIVIL PUBLICA - FALSO CONDOMINIO É OBRIGADO A DEVOLVER TODO O DINHEIRO E DERRUBAR A GUARITA ILEGAL EM RUA PUBLICA

FALSO CONDOMINIO SARP É OBRIGADO A DEVOLVER DINHEIRO COBRADO ILEGALMENTE DOS MORADORES NAO ASSOCIADOS

A SENTENÇA ESTA EM EXECUÇÃO E A SARP JÁ TEVE QUE DERRUBAR A GUARITA
E DEVOLVER O DINHEIRO DOS MORADORES NAO ASSOCIADOS

PARABENS DR JOSE CARLOS DE FREITAS !
AUTOR DA AÇÃO CIVIL PUBLICA VITORIOSA CONTRA FALSO CONDOMINIO ASSOCIAÇÃO RIVIERA PAULISTA !

Em ação civil pública com obrigação de fazer e não fazer, SARP estabeleceu acordo parcial como Ministério Público durante o curso do processo, em que a SARP:
a) ficou impedida de obstaculizar o acesso às áreas públicas;
b) reconhece que não tem direito de cobrar contribuição de pessoas que não aderirem voluntariamente à entidade;
c) se compromete a não colocar cancela nas guaritas, retirando as existentes;
d) em sua atividade de segurança, atue de forma a não constranger veículo ou transeunte;
e) impeça seus seguranças de pedir identificação ou questionamentos aos transeuntes ou veículos sobre o que farão no local;
f) se compromete a não colocar lombada ou tartarugas sem autorização municipal;
g) não efetue qualquer obra ou prestação de serviços sem autorização municipal;
h) promova a adequação do termo de cooperação junto ao Município, no prazo de 60 dias;
I) restaure a largura do leito carroçável da Estrada Riviera na altura do nº 4.359, contribuindo com até R$15.000,00;
J) cumpra o avençado nos itens A, B, D, E , F e G, sob pena de multa de R$5.000,00; e
K) cumpra os itens H e I sob pena de multa de R$5.000,00, possibilitando o Ministério Público compelir a SARP no cumprimento específico das obrigações.


Por sua vez a sentença exequenda condenou a SARP a restituir as contribuições indevidamente recolhidas dos moradores a partir de 28.12.2010

A SENTENÇA ESTA EM EXECUÇÃO E A SARP JÁ TEVE QUE DERRUBAR A GUARITA
E DEVOLVER O DINHEIRO DOS MORADORES NAO ASSOCIADOS


Execução de Sentença: Cumprimento Provisório de Sentença (0058295-51.2012.8.26.0053)
  Área: Cível
Assunto: Indenização por Dano Moral
Local Físico: 16/05/2017 00:00 - Juntada de Petição
Recebido em: 12/12/2012 às 18:16
  11ª Vara de Fazenda Pública - Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes
Controle: 2010/002164
Processo principal: 0041117-60.2010.8.26.0053


Reqte:
Ministério Público do Estado de São Paulo
Reqdo:
MADALENA NITZ
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
OSNI GOMES
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
NELSON SCHMITT
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
INGRID WAHNFRIED
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
OSCAR SIMONSEN JUNIOR
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
STHEPAN ERD
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
ELIZABETH BARCELLOS MORAES
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
Municipalidade de São Paulo
Advogada: Soraya Santucci Chehin
Reqdo:
ADALBERTO PERES LOPES
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
Sociedade Amigos de Riviera Paulista - SARP
Advogado: Jose Luiz dos Santos Neto
Advogada: Rose Angela Nicolaci Santos
Advogado: Geronimo Lourenco Pinto Junior
Reqdo:
VALTER MEDEIROS CARNEIRO
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqda:
VANDA DOMINGUES CARNEIRO
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Reqdo:
MARIANA DE SYLOS RUDGE
Advogado: João Marcelo Bijarta Ferraioli
Representante:
ARC - ASSOCIAÇÃO RIVIERA CIDADÃ
Advogado: Rofis Elias Filho



23/05/2017  Petição Juntada
Juntada a petição diversa - Tipo: Petições Diversas em Cumprimento Provisório de Sentença em Ação Civil Pública - Número: 80009 - Protocolo: FFPA17001221591
19/05/2017  Petição Juntada
Juntada a petição diversa - Tipo: Petições Diversas em Cumprimento Provisório de Sentença em Ação Civil Pública - Número: 80008 - Protocolo: FFPA17001167478
16/05/2017  Petição Juntada
J. 16/05
11/05/2017  Autos no Prazo
cx. 4
Vencimento: 26/06/2017
11/05/2017  Recebidos os Autos do Advogado
Tipo de local de destino: Cartório
Especificação do local de destino: Cartório da 11ª Vara de Fazenda Pública
11/05/2017  Autos Entregues em Carga ao Advogado do Réu
RUA PADRE CARVALHO, 216

3815-4777

2° VOL E 3° VOL

Tipo de local de destino: Advogado
Especificação do local de destino: Jose Luiz dos Santos Neto
03/05/2017  Autos no Prazo
AÇÃO CIVIL PÚBLICA
Vencimento: 14/06/2017
03/05/2017  Certidão de Publicação Expedida
Relação :0187/2017
Data da Disponibilização: 03/05/2017
Data da Publicação: 04/05/2017
Número do Diário: 2338
Página: 1410/1416
02/05/2017  Remetido ao DJE
Relação: 0187/2017
Teor do ato: Vistos.Fls. 589/590 - Intimem-se as requeridas para que esclareçam e comprovem a retirada/demolição da guarita da Rua Michel Mograbi, conforme requerido pelo MP.Int.
Advogados(s): João Marcelo Bijarta Ferraioli (OAB 224626/SP), Rofis Elias Filho (OAB 218487/SP), Geronimo Lourenco Pinto Junior (OAB 27134/SP), Jose Luiz dos Santos Neto (OAB 34780/SP), Rose Angela Nicolaci Santos (OAB 62942/SP), Soraya Santucci Chehin (OAB 163343/SP)
10/04/2017  Remetido ao DJE
aguard. publicação - rel.187
07/04/2017   


terça-feira, 21 de março de 2017

TJ SP VITORIA ALFAVILLE - Justiça decide que dívida ( de falso condominio ) não é objeto de penhora

MAIS UMA IMPORTANTE VITORIA DA LEGALIDADE E DA JUSTIÇA !!!!

---------- Mensagem encaminhada ----------
De: Carlos
Data: 21 de março de 2017 22:33
Assunto: Re: FINALMENTE OS DESEMBARGADORES DO TJ RJ CANCELARAM A SUMULA 79
Para: VITIMAS FALSOS CONDOMINIOS <vitimas.falsos.condominios@gmail.com>

FONTE : FOLHA DE ALPHAVILLE


Vejam a recente decisão da juíza da 4a VC de barueri/sp:


Uma decisão da juíza da 4ª Vara Cível de Barueri, Dra. Renata Bitterncourt Couto da Costa, deve modificar a relação entre os moradores e os residenciais em Alphaville. Julgando um caso de um residente condenado por não pagamento das taxas do seu residencial, que levou ao pedido de penhora do imóvel, a juíza ressaltou a ilegalidade da aplicação, por se tratar da cobrança de taxas associativas e não condominiais.

Em sua decisão no processo número 0019340-71.2010.8.26.0068, a juíza argumenta que a taxa de pagamento do condomínio é uma obrigação que está atrelada ao imóvel, então é responsabilidade do morador o pagamento do condomínio para poder usufruir desse imóvel. Por outro lado, a taxa de associação cobrada pelos residenciais em Alphaville não tem essa característica de depender do imóvel e, portanto, não é legal colocar o imóvel como garantia desse pagamento.

O advogado responsável por essa ação, Dr. Marco Aurélio Alves Barbosa, explica que existe uma diferença jurídica entre uma associação e um condomínio e ressalta que todos os residenciais mais antigos de Alphaville são associações.

“O entendimento jurídico da Dra. Renata, foi que pelo fato do residencial se tratar de uma associação e não de um condomínio, não é possível executar o processo de penhora. A diferença prática é que a associação tem fins privados, mas usa do patrimônio público. Tanto é que existe o serviço de coleta de lixo e também outras atividades da prefeitura dentro do residencial. Por outro lado, um condomínio conta com terreno próprio e oferece todos os serviços de maneira privada, fazendo com que seja permitida essa ação de penhora, caso não haja o pagamento das taxas cobradas”, explicou.

Dr. Marco Aurélio explica que esse é um processo antigo que começou ainda em 2010 e que esse recurso era a última defesa do morador, que inclusive já tinha tido o imóvel avaliado para leilão. “Tentamos entrar em acordo com o residencial, parcelando o pagamento dessas taxas em várias vezes, porém o departamento jurídico recusou todas as nossas ofertas, restando apenas esse recurso final”, conclui.


Atenciosamente,

Carlos

decisão na integra :

"Vistos.Cuida-se de fase de cumprimento de sentença, mais precisamente execução do sentença que condenou os réus ao pagamento das taxas associativas em atraso.Ao que interessa, logo após o julgamento da ação de cobrança e iniciada a fase de cumprimento da sentença foi realizada a penhora do imóvel situado no interior do loteamento onde a autora exerce suas atividades. Foi então celebrado acordo, com suspensão da execução, a qual teve seu curso retomado por força do descumprimento de suas avenças. O imóvel foi avaliado, mas não chegou a ser levado a leilão, porque as partes compuseram um acordo sobre o débito, o qual não foi integralmente cumprido, ensejando o prosseguimento do feito.Insurgem-se os devedores (fls. contra o prosseguimento da execução com excussão do imóvel que serve de residência, alegando sua impenhorabilidade. Destacaram que a dívida refere-se a taxa de associação, daí porque não aplica a exceção à impenhorabilidade do bem de família aplicável a taxas condominiais. Sustentaram, ainda, que a medida viola a dignidade da pessoa humana.Houve manifestação da credora às fls. 318/327, pugnando pela manutenção da penhora e prosseguimento da execução com praceamento do bem, aduzindo que a dívida é propter rem, deste modo não sendo atingido pela impenhorabilidade do bem de família o imóvel penhorado.É a síntese do necessárioPasso a decidir.Cuida-se de impugnação à penhora baseada em violação a matéria de ordem pública. Pretendem os devedores ver levantada a penhora sobre o imóvel por força da proteção legal de impenhorabilidade do bem de família.O acordo inadimplido que fundamenta a execução tem por objeto taxas de associação vencidas e inadimplidas. A taxa de associação constitui direito pessoal desprovido de natureza propter rem e, ao contrário do sustentado pela exequente, não se equiparam à obrigação condominial e não constituem direito real. Na lição de Carlos Roberto Gonçalves: "obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa" (in Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª edição, 2007, p. 11). Segundo CARLOS ROBERTO GONÇALVES ('in' Direito Civil Brasileiro, vol. II, 3ª Ed, Saraiva, p. 11): 'Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa'. ANTUNES VARELA, em sua conceituada obra Direito das Obrigações, vol. I, p. 45: '...há uma obrigação dessa espécie sempre que o dever de prestar vincule quem for titular de um direito sobre determinada coisa, sendo a prestação imposta precisamente por causa dessa titularidade da coisa'. Em princípio referida obrigação é definida por Lei. As Associações de Moradores insistem na equiparação das taxas de associados com taxas condominais, o que, no entanto, não é possível do generalizado.A questão foi muito bem analisada no acórdão que julgou o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 630.519 - SP (2014/0319556-4) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, com a seguinte ementa:"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. DÉBITO DECORRENTE DA VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESCARACTERIZAÇÃO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AGRAVO IMPRÓVIDO".No corpo do acórdão há explicitação das razões que impedem a equiparação do proprietário de lote em loteamento do condômino e daí a diferença entre a natureza da taxa de associação e a taxa condominial, esta propter rem, ligada ao imóvel. Segue transcrição:Reputa-se como imprópria a assertiva da recorrente em assemelhar a natureza do crédito em analogia à consequência da inadimplência de taxa condominiais regidas pela Lei 4.591/64 e Código Civil (arts. 1.324 e seguintes). Necessário observar que o fundamento da obrigação propter rem no caso do condomínio edilício é o fato de o condômino ser coproprietário das áreas comuns e do solo. E, sendo coproprietário (condômino), tem obrigação de arcar, na proporção de sua parte, com as despesas de conservação da coisa comum na medida das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, inc. I, CC). Daí a previsão no Código Civil da possibilidade de se estabelecer diferenciações para a taxa condominial de cada unidade autônoma, de acordo com a sua área. A ideia é de que, dada uma área maior, caberia também uma fração ideal maior sobre o solo e sobre as áreas comuns, como se observa pelo art. 1.332 que prevê, em seu inciso I, que a convenção condominial deve descrever e individualizar as unidades autônomas (incluindo a sua área) e, logo em seguida, no inciso II, possibilita que se determine a fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns. E o art. 1.334 vem arrematar o assunto, estabelecendo que a convenção condominial deva prever a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Entretanto, no caso de loteamento fechado ou 'condomínio de fato', que não conta com previsão legal específica, vigoram ainda as regras do loteamento comum (Lei n. 6.766/79). Havendo lacunas, possível a aplicação por analogia do regime do condomínio edilício, porém de forma restrita, de modo a não imputar ao proprietário de lotes desvantagens se comparado com um condômino. Nesse sentido, de acordo com a Lei n. 6.766/79, o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e das vias internas. Elas são de titularidade do Município, autorizado apenas o fechamento por meio de uma modalidade de contrato administrativo denominado 'cessão de uso exclusivo do solo'. Note-se, cessão de uso e não transferência do domínio. Se os proprietários de lotes em loteamentos fechados não são coproprietários das áreas comuns e dos logradouros, a obrigação de arcar com as taxas de associado não tem fundamento no dever do condômino de arcar com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Desta forma, inviável a analogia com o art. 1.336, I, do Código Civil porque não há fração ideal. O proprietário de lote tem a propriedade apenas do seu próprio lote. E, mesmo no caso do condomínio edilício, não basta a simples copropriedade das áreas comuns para caracterizar a obrigação propter rem. São necessárias mais duas formalidades, quais sejam, aquelas previstas nos artigos 1.333 e seu parágrafo único, do Código Civil: a- necessidade de aprovação da convenção que institui o condomínio edilício pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais. Aí sim, ela 'se torna obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção' (nas palavras do texto legal). E, b- para ser oponível contra terceiros, deve ainda ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Situações estas, veja-se bem, não evidenciadas pela recorrente, motivo pelo qual lhe refoge razão em querer parelhar a natureza executiva das taxas do Condomínio Edilício com as devidas por proprietários de lotes regidas pela Lei n. 6.766/79. Em suma, por todas as razões acima expostas conclui-se que não se pode simplesmente equiparar as taxas de associado com as despesas condominiais e, consequentemente, não podem ser caracterizadas como obrigações 'propter rem', seja porque: a) Na hipótese, a condenação decorre da vedação ao enriquecimento sem causa, fundando-se o presente título extrajudicial exigido em obrigação de natureza pessoal; b) Como no loteamento fechado o proprietário de lote não é coproprietário das áreas comuns e dos logradouros, não se aplica o art. 1.366, inciso I, do Código Civil, de modo que o fundamento para a condenação do não associado só pode ser mesmo o princípio que veda o enriquecimento sem causa e não o dever de contribuir com a manutenção da coisa comum, ínsito ao condomínio; não sendo possível, portanto, analogia com tal dispositivo; c) Inviável de se atender no loteamento fechado os requisitos do art. 1.333 caput e parágrafos do Código Civil, que conferem caráter propter rem à obrigação do condômino de arcar com as taxas condominiais. Se são exigidas tais formalidades para o condomínio, devem ser também para o loteamento. Na falta de previsão legal específica, a melhor orientação é de interpretação restritiva do Código Civil e Lei 4.591/64 no que tangem ao condomínio, aplicando-se os mesmo ônus ao loteamento fechado sob pena de tratamento desigual entre o proprietário de lote e o condômino'. (...)Assim, descaracterizado o caráter propter rem da obrigação referente à taxa de manutenção criada por associação de moradores, não deve esta ser equiparada à despesa condominial, o que em última análise afasta sua inclusão na exceção a impenhorabilidade ao bem de família.A questão já esta pacífica no E. STJ:AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. INADIMPLÊNCIA. CONDENAÇÃO A PAGAMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA. IMPROVIMENTO. 1.- Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90 (REsp 1.324.107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 21/11/2012). 2.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp n. 1374805/SP, Relator o Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013, DJe 1/8/2013.) grifei.A questão foi controvertida e objeto de muita divergência, até que consolidado o entendimento pelo E.STJ, que classifica a obrigação como pessoal e não real, portanto, sem ligação direta com o imóvel.Sendo obrigação pessoal, não se subsume a exceção a impenhorabilidade do bem de família disposta no artigo 3º, IV, da Lei 8.009/90.Como cediço, as disposições de restritivas de direitos devem ser interpretadas restritivamente, impedindo ampliações com insistem as associações de moradores.Assim, não se encaixando na exceção à impenhorabilidade do bem de família e considerando que no imóvel residem os executados, onde estabeleceram sua residência, de rigor o cancelamento da penhora.Assim, determino o levantamento da penhora, com comunicação ao CRI via ARISP ou, se inviável o recurso ao sistema para essa finalidade, por meio da expedição de ofício determinando seja averbado o cancelamento da penhora.Diante do quanto acima decidido, manifeste o credor em termos de prosseguimento e no silêncio, arquivem-se os autos.Intime-se."